房建项目成本测算
一、房屋建筑工程的分类
按照建筑的使用性质
可分为生产性建筑和非生产性建筑。其中——
1、生产性建筑：
工业建筑——厂房、工业生产车间等；
农业建筑——养殖场、农机站、谷仓等；
2、非生产性建筑：
民用建筑，按其使用功能分类：
居住建筑——商住楼、安置房、别墅、公寓、普通住宅、宿舍、保障性住房、其他居住建筑等；
公共建筑——办公建筑、旅馆酒店建筑、商业建筑、居民服务建筑、文化建筑（图书馆，档案馆）、教育科研建筑（学校、幼儿园）、体育建筑、医疗建筑、交通建筑（航站楼、地铁站）、广播影视建筑等；
按建筑结构及其承重能力分类
1、混合结构（又称为砖混结构）——6层以内
以基础、砖墙、砖柱和钢筋混凝土梁板为承重结构。适用于多层建筑，造价较低。
2、框架结构——12层以内（50m）
以钢筋混凝土梁、板、柱形成承重体系，墙体起维护及分隔作用，不承重。主要用于大型公共建筑、工业建筑和高层住宅。
3、框架剪力墙结构——12~24层（80m）
以钢筋混凝土梁、板、柱、墙形成承重体系，砖墙起维护及分隔作用，不承重。多用于酒店及办公建筑。
二、重要概念
1、成本对象
指的是需要成本数据，并能为之累计和计算各道工序、各项产品、各个工作任务、各项投资项目等成本的一个职能部门、组织机构的一个分部、一项合同或其他工作单元。
2、固定成本变动成本
变动成本是随成本动因的变化而变化的成本。固定成本是不随成本动因的变化而变化的成本。
有成本动因的成本是变动成本，没有成本动因的成本是固定成本。
如果没有特别说明，变动成本的成本动因是产出数量。
直接材料、直接人工、销售佣金、运输成本是典型的变动成本；折旧、管理者薪酬、研发费用、广告费用是典型的固定成本。
盈亏平衡分析模型
3、直接成本间接成本
直接成本与间接成本各有两种含义：
1、从成本与生产工艺的关系来讲，它们是指直接生产成本与间接生产成本。
直接生产成本——是与产品生产工艺直接有关的成本，如原料、主要材料、外购半成品、生产工人工资、机器设备折旧等；
间接生产成本——是与产品生产工艺没有直接关系的成本，如机物料消耗、辅助工人和车间管理人员工资、车间房屋折旧等。
2、从费用计入产品成本的方式来讲，它们是指直接计入成本与间接计入成本。
直接计入成本——指生产费用发生时，能直接计入某一成本计算对象的费用。某项费用是否属于直接计入成本，取决于该项费用能否确认与某一成本计算对象直接有关和是否便于直接计入该成本计算对象。企业生产经营过程中所消耗的原材料、备品配件、外购半成品、生产工人计件工资通常属于直接成本；
间接计入成本——指生产费用发生时，不能或不便于直接计入某一成本计算对象，而需先按发生地点或用途加以归集，待月终选择一定的分配方法进行分配后才计入有关成本计算对象的费用。车间管理人员的工资、车间房屋建筑物和机器设备的折旧、租赁费、修理费、机物料消耗、水电费、办公费等，通常属于间接计入成本。停工损失一般也属于间接计入成本。
4、清单定额
清单——是一种计价方法，没有消耗量的标准，是规范了清单列项的标准，也就是统一了一个列项报价的标准，方便了以后报价的一致性，方便比较，同时清单计价是一个综合的报价方式，它可以包含一个定额，也可以包含N个定额在内。
定额——是指按照国家有关的产品标准、设计规划和施工验收规范、质量评定标准，并参考行业、地方标准以及有代表性的工程设计、施工资料确定的工程建设过程中完成规定计量单位产品所消耗的人工、材料、机械的消耗量的标准。
5、企业定额
施工企业根据本企业的施工技术和管理水平，以及有关工程造价资料制定的，并供本企业使用的人工、材料和机械台班消耗量标准。其特点如下——
企业定额各单项的平均造价要比社会平均价低，体现企业定额的先进合理性，至少要基本持平，否则，就失去企业定额的实际意义；
企业定额要体现本企业在某方面的技术优势，以及本企业的局部管理或全面管理方面的优势；
企业定额的所有单价都实行动态管理；定期调查市场，定期总结本企业各方面业绩与资料，不断完善，及时调整，与建设市场紧密联系，不断提高竞争力；
企业定额要紧紧联系施工方案、施工工艺并与其能全面接轨。
6、IRR（内部收益率）
内部收益率，是一项投资可望达到的报酬率，是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值，刚好等于投资成本时的收益率。
说得通俗点，内部收益率越高，说明你投入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。比如A、B两项投资，成本都是10万，经营期都是5年，A每年可获净现金流量3万，B可获4万，通过计算，可以得出A的内部收益率约等于15%，B的约等于28%。
三、施工企业的三次经营与成本测算
1、施工企业的三次经营活动
一次经营：市场营销过程
通过招标控制价与施工预算的对比，对项目的“经营效益”进行区分、核算、考核
二次经营:项目生产建造过程
通过产值累计与实际成本累计的对比；应收实收与应付实付的对比，将此阶段“管理效益”进行区分、核算、考核，使企业责任体系落归实处
三次经营：“算账收钱”阶段
通过结算与实际成本归集的对比和现金流核算，对企业的“结算效益”进行区分、核算、考核
施工企业必须重点